Desistiu do apartamento ou lote na planta e a construtora quer ficar com quase tudo o que você pagou? Calma, não é bem assim que funciona! Hoje eu vou te explicar o que a Justiça já decidiu sobre o distrato de imóvel na planta, quanto a construtora realmente pode reter e as hipóteses em que ela é obrigada a te devolver tudo o que você pagou.
O que é o distrato de imóvel na planta
Distrato é o cancelamento do contrato de compra antes de o imóvel ser entregue. Às vezes quem pede é o comprador: a renda caiu, a parcela apertou, bateu o arrependimento… Em outros casos, o problema é a própria construtora, que não cumpre o que prometeu e acaba levando o comprador a desistir do negócio.
Seja qual for o caminho, a pergunta que vem logo depois é a mesma: quanto eu recebo de volta do valor que já paguei?
E é aí que muita gente perde dinheiro. A construtora manda uma tabela pronta, apresenta como se fosse a única conta possível, e o comprador, cansado ou com medo de piorar as coisas, aceita.
Quanto a construtora pode reter no distrato
A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) realmente permite que a construtora fique com uma parte do que você pagou, para cobrir gastos como corretagem e publicidade. Só que existe um limite pra essa retenção: em regra, de 25% do valor pago. Nos empreendimentos com patrimônio de afetação (o regime que separa o dinheiro da obra do caixa da empresa), algumas construtoras tentam chegar a 50%.
Fique atento: muitos contratos costumam trazer uma seção inteira sobre o que acontece em caso de “rescisão contratual por culpa do comprador”, abordando quais os direitos do cliente que decide desfazer o negócio. Lá, é provável que você encontre, entre diversos termos técnicos, algumas “penalidades” que diminuem o valor a ser devolvido (por exemplo: multa, taxa de fruição, comissão de corretagem, publicidade, honorários de advogado…).
Antes de assinar qualquer distrato, pegue uma caneta, grife o trecho, leia com calma e FAÇA AS CONTAS para verificar se a retenção não está ultrapassando o limite legal de 25%. Sem isso, você pode acabar deixando a construtora ficar com mais do que deve.
O que o STJ decidiu sobre a devolução dos valores
Em dezembro de 2025, a 3ª Turma do STJ julgou o REsp 2.207.712/SP. Uma construtora queria reter 50% porque o empreendimento tinha patrimônio de afetação, mas o tribunal não aceitou. A relatora, ministra Nancy Andrighi, entendeu que, havendo relação de consumo, vale o Código de Defesa do Consumidor. Com isso, o teto continua sendo 25%, mesmo com patrimônio de afetação.
Na prática, isso significa que:
- A construtora deve devolver pelo menos 75% do que foi pago pelo cliente;
- A devolução tem que ser imediata. Não dá para condicionar o pagamento ao fim da obra, nem parcelar a restituição por anos.
Mas, tem um porém: esse é o entendimento da 3ª Turma. A 4ª Turma ainda tem decisões aceitando retenção de até 50% em empreendimentos com afetação. Como as duas divergem, o mais provável é que a 2ª Seção do STJ uniformize o tema mais adiante. Enquanto isso não acontece, você continua tendo todo o direito de questionar judicialmente uma retenção acima de 25%. Só vale olhar o seu caso com mais cuidado.
Fruição, corretagem e outras taxas que podem estar no seu extrato
Uma cobrança que aparece bastante nos contratos para justificar uma retenção maior é a taxa de fruição. Funciona como um aluguel, cobrado pelo tempo em que você teria “usado” o imóvel. O detalhe que quase ninguém explica é que ela só é devida se você ocupou o imóvel de verdade. Se a obra ainda estava em andamento, ou se você nunca pegou as chaves, não houve uso nenhum. E sem uso, não há o que cobrar.
A Lei do Distrato permite também que a construtora desconte a corretagem. Só que, pelo entendimento do STJ (Tema 938, dos recursos repetitivos), o comprador só pode ser obrigado a arcar com essa comissão se foi informado antes de assinar, com o preço total do imóvel e o valor da corretagem destacados.
Se você não sabia que tinha sido o responsável pelo pagamento do corretor e mesmo assim a construtora quer descontar a comissão dele no seu distrato, esse desconto pode ser questionado.
Outros descontos comuns em distratos são:
- Taxa de assessoria (SATI). É a cobrança por um suposto serviço de assessoria técnico-imobiliária, geralmente empurrada junto com a corretagem. O STJ entende que ela é abusiva;
- “Se desistir, perde tudo o que pagou”. Cláusula assim não vale. O art. 53 do CDC declara nula a perda total das prestações pagas em compra de imóvel a prestação;
- Percentual calculado sobre o valor errado. A retenção incide sobre o que você pagou, não sobre o valor total do contrato. Se você pagou R$ 40 mil de um imóvel de R$ 300 mil, 25% do pago são R$ 10 mil. Já 25% do valor do contrato seriam R$ 75 mil, mais do que você chegou a pagar;
- Taxas extras por cima da retenção. Os 25% já existem para cobrir as despesas gerais da construtora. Taxas administrativas cobradas além disso costumam ser contestadas na Justiça. Mas nem toda taxa cai (o STJ já aceitou a cobrança de uma taxa de análise de crédito em um caso), então cada uma precisa ser olhada separadamente.
Como saber se você está sendo prejudicado
Uma cliente minha, por razões pessoais, decidiu desfazer um contrato de compra e venda de apartamento na planta e entrou em contato com a construtora. Deles, ela recebeu uma planilha de distrato que previa uma retenção de 40%, mesmo sem patrimônio de afetação do empreendimento, e junto um recado: o restante só seria pago “depois da entrega das chaves”, que ainda estava a dois anos de distância.
Ela só desconfiou quando, ao pesquisar mais a fundo, viu que a proposta era bem diferente do que a lei e a jurisprudência garantem. Olhando o percentual retido, o prazo de devolução e a taxa de fruição, ela entendeu onde estava o problema. E são exatamente esses pontos que você deve olhar no seu.
O que você pode fazer diante de um distrato
- Ache o percentual. Releia o termo de distrato (ou peça a minuta antes de assinar) e localize quanto a construtora propõe reter. Se passar de 25%, pergunte por escrito qual a base legal;
- Veja quando o dinheiro volta. Se a devolução está amarrada ao fim da obra ou dividida em muitas parcelas, isso pode estar em desacordo com o entendimento mais recente do STJ;
- Não assine na pressa. Se a retenção passar de 25% ou a devolução não for imediata, procure orientação jurídica antes de assinar. Depois do distrato assinado, fica bem mais difícil mudar as condições que você aceitou.
Desistir de um imóvel na planta já é uma decisão difícil, e você não precisa sair dela sem saber quanto tem direito de receber. Caso haja alguma dúvida na hora de assinar o distrato, esse pode ser um sinal para parar, não para seguir em frente.
Este conteúdo é informativo e não substitui consulta jurídica. Cada caso tem suas particularidades. Se você tiver dúvidas sobre sua situação específica, entre em contato clicando aqui.
Te vejo no próximo post!
