Você comprou um apartamento na planta, planejou sua mudança, criou aquela expectativa para o fim do aluguel… E a construtora simplesmente não cumpriu o prazo de entrega. Essa situação é mais comum do que deveria ser e a lei garante a você direitos concretos que vão além de uma simples desculpa da empresa.

O prazo de tolerância: o que é e até onde vai

Quando você assinou o contrato de compra do apartamento na planta, provavelmente havia lá uma cláusula chamada “prazo de tolerância”, geralmente de 180 dias corridos. Essa cláusula é legal e está prevista na Lei do Distrato (Lei 13.786/2018).

Na prática, ela funciona assim: se a obra estava prevista para ser entregue em março de 2026, a construtora tem até setembro de 2026 para entregar sem que você possa exigir nenhuma indenização por isso.

Mas atenção: esses 180 dias são o limite. A partir daí, a construtora está em mora, ou seja, em atraso jurídico e seus direitos começam.

Mesmo que o corretor ou a construtora digam que “atraso é normal no mercado”, saiba que a lei estabelece um limite claro. Depois dos 180 dias, você tem direitos que podem ser exercidos na Justiça.

O que acontece depois dos 180 dias de atraso na entrega do imóvel na planta

Ultrapassado o prazo de tolerância, você tem basicamente duas escolhas e é importante entender cada uma antes de decidir:

Opção 1: Cancelar o contrato (distrato por culpa da construtora)

Se a entrega ultrapassar 180 dias do prazo original, você pode pedir a rescisão do contrato por culpa da construtora. Isso significa:

• Devolução integral de todos os valores que você pagou (parcelas, entrada, corretagem)
• Correção monetária do dinheiro
• Possível indenização por danos morais em casos de situação agravada

Quando é o comprador quem cancela por culpa da construtora, não se aplica a retenção de valores prevista na Lei do Distrato. Você recebe tudo de volta.

Opção 2: Manter o contrato e pedir indenização

Prefere ficar com o imóvel mesmo assim? Você pode. E ainda tem direito de ser indenizado pelo período de atraso. Nesse caso, os principais pedidos são:

• Lucros cessantes: valor equivalente ao aluguel que você pagaria pelo imóvel, por cada mês de atraso
• Indenização pelos aluguéis que você pagou enquanto esperava
• Danos morais, quando houver circunstâncias agravantes

Lucros cessantes: o que são e como o STJ entende

Os lucros cessantes são o dinheiro que você deixou de ganhar por causa do atraso. No caso do imóvel, a lógica é simples: se o apartamento tivesse sido entregue no prazo, você poderia estar morando nele — e não pagando aluguel em outro lugar. Ou poderia estar alugando o imóvel para terceiros.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que o prejuízo do comprador com o atraso é presumido, ou seja, você não precisa provar que sofreu um dano financeiro específico. O simples fato do atraso já gera o direito à indenização.

Um detalhe importante: se o seu contrato já tiver uma cláusula penal (multa contratual) fixada em valor equivalente ao aluguel, o STJ entende que ela não pode ser cumulada com os lucros cessantes. Se a multa for menor que o valor do aluguel, aí sim é possível pedir as duas coisas.

E os danos morais? Quando você pode pedir?

Muita gente pergunta: “posso pedir danos morais por atraso na obra?” A resposta é: depende.

O STJ entende que o simples descumprimento de prazo, por si só, é um transtorno, mas nem sempre é grave o suficiente para gerar indenização moral. Danos morais indenizáveis acontecem quando a situação vai além do mero aborrecimento.

Exemplos de casos em que tribunais têm reconhecido danos morais:

• Atraso muito prolongado, superior a 1 ou 2 anos
• Comprador teve que morar em condições precárias por causa do atraso
• Família com criança pequena ou idoso dependente que precisava urgentemente do imóvel
• Construtora ignorou comunicações e deixou o comprador sem nenhuma informação sobre a obra

Em 2026, decisões judiciais têm reconhecido valores de danos morais entre R$ 5.000 e R$ 30.000 nessas situações, além das indenizações patrimoniais pelo período de atraso.

Fique atento: os erros mais comuns de quem enfrenta esse problema

Assinar termos aditivos sem ler. Às vezes a construtora manda um documento pedindo para você “concordar” com a nova data de entrega. Se você assinar sem negociar, pode estar abrindo mão dos seus direitos sem perceber.

Aceitar bônus ou benefício em troca de desistir da indenização. Upgrades, móveis planejados ou descontos podem parecer vantajosos, mas costumam valer menos do que o que você teria direito a receber na Justiça.

Esperar tempo demais para agir. O prazo prescricional para ações contra construtoras por vício contratual é de 5 anos (CDC). Mas quanto antes você agir, mais fácil é documentar o atraso.

Fique atento: antes de assinar qualquer documento que a construtora mandar sobre o atraso, consulte um advogado. Esse papel pode parecer simples, mas na prática pode mudar completamente o que você tem direito a receber.

O que você pode fazer agora

Se a entrega do seu imóvel já passou do prazo, ou você suspeita que vai atrasar, aqui estão três ações práticas que você pode tomar hoje:

1. Verifique as datas do seu contrato. Procure a cláusula de entrega e a cláusula de tolerância (geralmente nos primeiros artigos do contrato). Anote a data prevista e calcule os 180 dias de tolerância. Essa é a data limite para a construtora.
2. Documente o atraso. Guarde todos os e-mails, mensagens e comunicados da construtora sobre o andamento da obra. Tire prints, salve documentos. Essa documentação é fundamental se você precisar entrar com ação judicial.
3. Antes de assinar qualquer coisa que a construtora enviar, busque orientação jurídica. Termos aditivos, propostas de acordo ou compensações informais podem parecer vantajosos, mas podem fazer você perder direitos importantes. Uma consulta rápida pode evitar um prejuízo grande.

Este conteúdo é informativo e não substitui consulta jurídica. Cada caso tem suas particularidades e, se você tiver dúvidas sobre sua situação, o ideal é buscar orientação de um advogado. Caso precise de ajuda, entre em contato clicando aqui.

Te vejo no próximo post!

Escrito por

Carla Nunes

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Condominial com atuação em todo o Brasil.

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