Você se mudou para o apartamento novo dos sonhos e, algumas semanas depois, começou a perceber rachaduras nas paredes, infiltrações no teto ou portas que simplesmente não fecham direito? Isso tem nome (e solução!). No post de hoje eu vou te explicar o que são vícios construtivos em apartamento novo, quais são seus direitos e os prazos que você precisa conhecer antes que seja tarde.

O que são vícios construtivos (e por que eles aparecem mais do que você imagina)

Vícios construtivos são defeitos que surgem na obra por falhas no projeto, nos materiais usados ou na execução da construção. Podem aparecer logo na entrega das chaves ou só meses depois, e é exatamente aí que muita gente fica confusa.

Pense assim: é como comprar um carro zero e perceber que o ar-condicionado não resfria direito. O carro é novo, mas tem um defeito de fábrica. Com apartamentos é igual, o imóvel pode estar recém-entregue e ainda assim ter problemas que a construtora tem obrigação de corrigir.

Os defeitos mais comuns que aparecem nos apartamentos novos são:

• Rachaduras e fissuras nas paredes ou laje
• Infiltrações e umidade (especialmente em banheiros, cozinhas e áreas de lazer)
• Problemas elétricos e hidráulicos (vazamentos, curtos, pressão baixa)
• Azulejos, pisos ou revestimentos mal assentados ou soltando
• Esquadrias com folga, portas e janelas que não vedam corretamente
• Problemas estruturais mais sérios, como recalque de fundação

Vício aparente x vício oculto: qual é a diferença e por que isso importa para você

Essa distinção parece técnica, mas faz toda a diferença nos prazos e na estratégia para exigir seus direitos.

Vício aparente

É aquele que qualquer pessoa consegue identificar na hora de receber o imóvel: uma parede com rachadura visível, um azulejo quebrado, uma torneira que não funciona. Você consegue ver sem precisar abrir paredes ou fazer testes especiais.

Fique atento: se você recebeu o imóvel e assinou um “termo de vistoria” sem listar esses defeitos, isso pode complicar sua vida depois. A dica é simples: nunca assine qualquer documento de recebimento sem antes checar cada canto do apartamento, de preferência acompanhado de alguém com experiência em construção civil.

Vício oculto

É aquele que não estava visível no momento da entrega, mas que aparece com o tempo: uma infiltração que só se manifesta na primeira estação chuvosa, um problema elétrico que surge após seis meses de uso, uma rachadura que aparece gradualmente.

Esses são os mais delicados, porque muita gente não sabe que ainda tem direito de reclamar mesmo depois de já ter assinado tudo e se mudado para o apartamento.

Quais são os prazos para reclamar? (A parte que mais confunde quem não tem orientação)

Aqui é onde boa parte das pessoas erra e onde a construtora torce para que você não saiba. Existem três prazos distintos que você precisa entender:

1. Prazo de garantia de 5 anos (vício oculto)

O Código Civil (art. 618) estabelece que a construtora é responsável pelos defeitos ocultos que aparecerem nos 5 primeiros anos após a conclusão da obra. Esse é o prazo de garantia: o defeito precisa se manifestar dentro desse período para que você possa cobrar.

2. Prazo de 90 dias para reclamar vício aparente

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) dá ao comprador 90 dias para reclamar de defeitos aparentes após percebê-los. Importante: esse prazo não começa na assinatura do contrato, mas sim quando você identifica o defeito.

3. Prazo de 10 anos para pedir indenização (STJ)

Esse é o prazo que poucos conhecem e que o STJ — Superior Tribunal de Justiça — já consolidou: uma vez identificado o vício oculto dentro do prazo de garantia de 5 anos, o comprador tem até 10 anos para ajuizar uma ação pedindo indenização ou reparação.

A ministra Nancy Andrighi, ao analisar um desses casos no STJ, reafirmou que “nas relações de responsabilidade do fornecedor por vício de obra, o CDC confere tratamento mais abrangente do que aquele previsto pela legislação civil” — o que na prática significa uma proteção maior para o comprador do que muita construtora quer reconhecer.

Em resumo: se você identificou um defeito no seu apartamento nos primeiros 5 anos, não pense que seu prazo acabou. Você pode ter até 10 anos a partir dessa descoberta para buscar seus direitos judicialmente.

A armadilha do “termo de entrega sem ressalvas” e por que você precisa tomar cuidado

Uma situação que acontece com frequência: a construtora entrega o imóvel, pede que você assine um documento dizendo que recebeu o apartamento em perfeito estado, e você, animado com a mudança, assina sem ler com cuidado.

Mesmo que o corretor diga que “é padrão, todo mundo assina assim”, saiba que esse documento pode ser usado pela construtora para argumentar que você não fez ressalvas na entrega. Se você depois notar vícios aparentes e eles estiverem listados nesse termo como inexistentes, a construtora vai se defender dizendo que o imóvel foi aceito sem defeitos.

Uma situação que vi acontecer: uma família recebeu o apartamento numa sexta-feira à tarde, com pressa para se mudar na próxima semana. Assinaram o termo de entrega sem fazer uma vistoria detalhada. Só dois meses depois perceberam que havia uma infiltração séria na laje do banheiro — originada de um problema na impermeabilização, claramente anterior à entrega. A construtora usou o termo assinado como escudo.

O que fazer: exija sempre uma vistoria completa antes de assinar qualquer papel. Se encontrar defeitos, documente tudo com fotos e vídeos, liste no próprio termo de entrega e só assine com essas ressalvas registradas por escrito.

O que você pode exigir da construtora quando encontrar vícios construtivos

Identificou o defeito? Você não precisa aceitar a situação em silêncio. A lei garante que você pode exigir:

• Reparo gratuito do defeito: a construtora tem obrigação de consertar e você não pode ser obrigado a aceitar um conserto mal feito ou que apenas “esconde” o problema.
• Abatimento proporcional no preço: em alguns casos, especialmente quando o reparo não é mais viável ou o defeito desvaloriza o imóvel, é possível pedir redução no valor pago.
• Indenização por danos materiais: se você teve gastos com hotel, aluguel ou reparos emergenciais por causa do defeito, esses valores podem ser ressarcidos.
• Indenização por danos morais: em casos de transtornos graves e comprovados, como morar meses sem poder usar o banheiro por causa de um problema sério, é possível buscar esse tipo de reparação.

Você sabia que existe uma sequência certa para cobrar esses direitos? Antes de acionar a Justiça, o caminho ideal começa pelo registro formal do problema diretamente com a construtora (sempre por escrito, com protocolo). Isso cria um histórico que vai ser fundamental se a situação precisar ir ao Judiciário.

O que você pode fazer agora

Se você identificou vícios construtivos no seu apartamento ou está preocupado em se prevenir, aqui estão 3 ações práticas:

• Documente tudo agora: Faça fotos e vídeos de todos os defeitos que você identificar, com data e hora. Anote também qualquer comunicação que você já teve com a construtora sobre o assunto. Esse registro é sua principal proteção.
• Notifique a construtora por escrito: Envie um e-mail ou carta registrada descrevendo os defeitos encontrados e solicitando prazo para reparo. Guarde o comprovante de envio. Isso formaliza sua reclamação e começa a contar o tempo para a construtora responder.
• Se a construtora não responder ou não resolver, busque orientação jurídica: Não espere o problema piorar. Cada situação tem suas particularidades, como prazos, provas necessárias e estratégias e uma conversa com um especialista pode fazer toda a diferença antes de você tomar qualquer decisão. Caso precise de auxílio, entre em contato comigo clicando aqui.

Te vejo no próximo post!