Depois de anos de espera, investimento mensal no pagamento das parcelas, sonhos depositados em um lote em um condomínio fechado… finalmente chega o grande dia! A construtora marca a tão esperada entrega do empreendimento. Você comparece ao evento com o coração cheio de expectativa, mas… se depara com ruas sem pavimentação, iluminação precária, áreas de lazer inacabadas, promessas esquecidas no papel.

E agora? Você é obrigado a aceitar esse condomínio do jeito que está? Pode entrar com uma ação contra a construtora?

Hoje, eu vou te explicar exatamente o que fazer quando a construtora entrega um condomínio incompleto ou fora do que foi prometido, quais os seus direitos e as medidas que pode tomar para resolver essa situação!

O que diz a lei sobre a entrega do condomínio?

Quando você compra um lote em um condomínio na planta, o que está sendo adquirido não é apenas um pedaço de terra, mas todo um conjunto de promessas que envolvem infraestrutura, segurança, lazer, vias internas, rede de água e esgoto, iluminação pública, paisagismo, portaria, entre outros.

Esses elementos são obrigatórios, especialmente quando constam do contrato de compra e venda ou no memorial descritivo (aquele documento detalhado que acompanha o projeto aprovado e que a construtora é obrigada a cumprir).

O artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor é claro: se o fornecedor não cumpre a oferta, o consumidor tem direito de exigir o cumprimento forçado, aceitar outro produto/serviço equivalente ou rescindir o contrato com devolução do valor pago.

Entrega com itens faltando: quando é possível processar?

A construtora não pode entregar o condomínio incompleto, principalmente se os itens ausentes estiverem no memorial descritivo registrado em cartório. E nem adianta vir com a desculpa de que “será feito depois” — se o empreendimento está sendo entregue oficialmente, ele deve estar finalizado conforme prometido.

Alguns exemplos de irregularidades que podem gerar indenização:

• Ausência de pavimentação nas vias internas;
  
• Falta de sistema de esgoto ou iluminação pública;
  
• Áreas comuns inacabadas (salão de festas, quadra, piscina, portaria, etc);
  
• Infraestrutura elétrica ou hidráulica incompleta;
  
• Inconsistências entre o memorial descritivo e o que foi realmente entregue.
  

Se o condomínio foi registrado e entregue, mas não está pronto como prometido, já há a base legal para acionar a construtora na Justiça.

Quais os fundamentos jurídicos?

Além do já citado artigo 35 do CDC, outras leis fortalecem o seu direito:

• Art. 30 do CDC: Toda informação ou publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor.
  
• Art. 14 do CDC: Responsabilidade do fornecedor pelos defeitos na prestação do serviço.
  
• Lei 4.591/64 (Lei das Incorporações): obriga a entrega conforme o projeto aprovado e registrado, incluindo o memorial descritivo.

Ou seja, a construtora não pode alterar unilateralmente o que foi prometido e registrado.

Entrega sem “habite-se” ou sem itens prometidos: posso recusar?

Se o condomínio não possui “habite-se” (auto de conclusão de obra emitido pela prefeitura), a entrega nem deveria ocorrer. Isso porque o habite-se é o documento que atesta que a obra está de acordo com as normas legais e pode ser habitada/utilizada.

Como entrar na Justiça?

Agora, atenção: se os itens faltantes forem áreas ou estruturas comuns a todos os compradores, a legitimidade ativa (ou seja, o direito de entrar com a ação na justiça) é do condomínio, já regularmente instituído. 

Ou seja, é o condomínio (representado na pessoa do síndico) quem deve mover a ação contra a construtora em nome de todos os condôminos, pois os bens são de uso comum e a reparação/intervenção beneficiará a coletividade.

Para isso, o síndico precisará reunir as provas e todos os documentos pertinentes ao caso, consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário para que ele elabore a petição inicial e então ingresse com o processo em defesa dos direitos de todos os condôminos.

Se você está passando por uma situação parecida ou conhece alguém que está, posso analisar o seu caso e te orientar sobre as melhores estratégias para buscar seus direitos na Justiça. Você pode falar comigo diretamente no WhatsApp clicando aqui.

Até o próximo post e boa sorte!