O aluguel atrasado pode ser uma grande dor de cabeça, tanto para o inquilino quanto, ou até mais, para o proprietário. Mas, se você está enfrentando esse problema, não se preocupe: a legislação brasileira prevê uma série de direitos e procedimentos que podem te ajudar a resolver a questão de maneira rápida e eficiente e eu preparei um passo a passo de como lidar com essa situação. Vamos lá?

1. Entenda seus direitos como locador

O primeiro passo é saber que, como proprietário, você tem o direito de receber o aluguel dentro dos prazos que estão contrato. De acordo com o artigo 23 da Lei do Inquilinato, o pagamento pontual é uma das principais obrigações do inquilino. Se ele deixa de cumpri-la, o locador já tem o amparo jurídico para considerar o contrato como quebrado e exigir a devolução do imóvel.

2. Negociação amigável: sempre a primeira opção

Antes de partir para medidas mais drásticas, é sempre recomendável tentar uma negociação amigável. Caso esse atraso ainda não seja tão longo, haja um “justo” e, talvez, compreensível motivo para o atraso no pagamento ou o inquilino esteja passando por dificuldades financeiras temporárias, a concessão de um prazo adicional para que ele consiga regularizar sua situação pode ser a medida mais eficiente e menos danosa para o proprietário, que logo pode voltar a receber os valores do aluguel e não precisará ficar com o imóvel vazio ou passar por todos os trâmites necessários de uma nova locação.

Então, entre em contato com ele e proponha soluções, como o parcelamento da dívida ou um acordo temporário de redução do valor. Se o inquilino demonstrar interesse em regularizar o pagamento, pode ser uma forma mais rápida e menos desgastante de resolver o problema.

Lembre-se de, após essa negociação, documentar tudo por escrito, seja via e-mail ou mensagem, para resguardar seus direitos.

3. Envie uma notificação extrajudicial

Caso essa negociação inicial não funcione ou você não queira mesmo realizá-la, o próximo passo é enviar uma notificação extrajudicial ao inquilino.

Isso pode ser feito de forma simples, mas é importante que seja por escrito. A notificação funciona como um “aviso” de que o locador já tentou resolver a situação amigavelmente, mas não obteve sucesso, e que medidas mais sérias serão tomadas se a dívida não for quitada.

A notificação é importante porque demonstra boa-fé por parte do locador e pode ser usada como prova no futuro. Recomenda-se que a notificação seja enviada por um advogado e que esta tenha um prazo para o pagamento da dívida.

4. Ação de despejo por falta de pagamento

Ok, não houve negociação, o inquilino não responde à notificação e continua sem pagar… Neste caso, o caminho judicial será inevitável.

A Lei de Locações nos diz, em seu art. 9º, que a falta de pagamento do aluguel é causa para o desfazimento da locação. Mas, a única forma para reaver este imóvel locado é através da ação de despejo, conforme o art. 5º:

“Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

Ao entrar com a ação, o inquilino terá o direito de evitar o despejo caso pague a dívida integralmente, incluindo juros, multas e custas processuais, dentro de um prazo de até 15 dias após ser citado, conforme prevê o artigo 62 da Lei do Inquilinato.

Se o pagamento não for feito nesse período, ao final do processo, o juiz determinará a desocupação do imóvel, que pode ser imediata ou dentro de um prazo de até 30 dias, dependendo da situação.

5. Garantias contratuais: fiador, seguro-fiança e caução

Um ponto importante a considerar é se o contrato de locação possui alguma garantia, como fiador, seguro-fiança ou caução. Essas garantias servem para proteger o proprietário e podem ser acionadas na ausência do pagamento pelo inquilino.

• Fiador: Se o contrato tem fiador, ele será responsável pelo pagamento da dívida em caso de inadimplência do locatário. O art. 818 do Código Civil regula a fiança e, ao entrar com a ação de cobrança, o fiador será igualmente responsável pelo débito;
• Seguro-fiança: O seguro pode ser acionado para cobrir os valores devidos, dentro dos limites do contrato;
• Caução: Se foi exigida caução, o valor pode ser utilizado para cobrir a dívida ou parte dela, conforme o art. 37 da Lei do Inquilinato.

6. E quando o inquilino sai do imóvel, mas a dívida permanece?

Se o inquilino desocupar o imóvel, mas não pagar os valores devidos, a dívida continua existindo e pode ser cobrada!

Nesse caso, é possível mover uma ação de execução para reaver os valores atrasados. Essa ação pode ser direcionada tanto contra o inquilino quanto contra o fiador, caso haja, ou o seguro-fiança, e até mesmo os bens destes podem ser penhorados para pagamento da dívida.

7. Quando é hora de contratar um advogado?

Embora algumas dessas etapas possam ser feitas diretamente pelo locador, como a negociação e a notificação extrajudicial, a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para garantir que todos os procedimentos sejam seguidos corretamente.

De forma extrajudicial, ou seja, antes de entrar com uma ação na justiça, o advogado poderá analisar o contrato de locação, as garantias presentes e orientar sobre a melhor estratégia a ser adotada, além de realizar ele mesmo a notificação de cobrança junto ao inquilino.

Já na hora de entrar com uma ação de despejo de fato, o advogado se faz indispensável, uma vez que este não é o tipo de ação que se pode ingressar sem o auxílio de um.

Lembre-se de que um procedimento mal conduzido pode fazer você perder tempo e dinheiro.

É possível resolver o problema do inquilino que não paga e retomar seu imóvel

Se o seu inquilino não está mais pagando o aluguel, é fundamental agir de forma estratégica e dentro da lei para não prolongar o problema. Seja por meio de negociação amigável, medidas extrajudiciais como protesto ou ação de despejo, é possível solucionar o impasse e recuperar seu imóvel e os valores devidos.

Espero que esse artigo tenha te ajudado a entender o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel. Caso você tenha ficado com alguma dúvida ou precise de auxílio jurídico, basta clicar aqui para ser direcionado(a) e falar com uma advogada especialista.

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