Você deve ter ouvido falar sobre um “novo imposto” que vai incidir sobre o aluguel de imóveis. A notícia tem circulado e gerado muitas dúvidas entre locadores e investidores. Mas, como advogada especializada em Direito Imobiliário, estou aqui para desmistificar o assunto e te mostrar exatamente o que está acontecendo e como isso pode afetar seu patrimônio.

Como funciona a tributação do aluguel hoje (2025)?

Atualmente, se você é um proprietário pessoa física e recebe aluguel, a regra é bem mais simples. Você só precisa se preocupar com o Imposto de Renda (IRPF). O valor do aluguel é somado aos seus outros rendimentos, e o imposto é calculado sobre o lucro, sem a incidência de impostos sobre consumo, como o ISS, PIS e Cofins.

Mas essa diferença começa a mudar a partir de 2026. Com a Reforma Tributária, a locação de imóveis com alta receita passa a ser tratada como um serviço, e com isso, passará a pagar o IBS e a CBS, os dois novos impostos que formam o IVA. Na prática, quem se enquadrar nas novas regras vai pagar não só o IRPF, mas também essa nova camada de tributação sobre o aluguel.

Quem vai pagar esses novos impostos?

A maioria dos proprietários não será afetada. A nova regra é clara e se aplica a quem tiver mais de três imóveis alugados e uma receita bruta anual acima de R$ 240 mil. Se você ultrapassar esses limites, a nova tributação começa a valer para você.

E aqui é o ponto de maior atenção: essa mudança não começa apenas em 2033. A cobrança já inicia em 2026, com alíquotas menores, que vão aumentar gradualmente a cada ano até atingirem a carga total em 2033. Para quem vive de aluguel ou investe em imóveis, a mudança é imediata e progressiva.

Haverá alguma compensação ou benefício?

Sim. A lei prevê:

• Redução de até 70% das alíquotas do IBS/CBS para locadores de imóveis residenciais;
• Desconto fixo de R$ 400 a R$ 600 por contrato residencial;
• Créditos tributários compensatórios para pessoas jurídicas que adquirirem imóveis após a reforma.

Como o aumento afeta os inquilinos?

Embora o novo sistema de tributação tenha como foco o locador e as empresas que atuam na intermediação de aluguéis, é inevitável que parte ou todo esse custo adicional seja repassado aos inquilinos.

Na prática:

• Um aluguel de R$ 2.000 pode ficar até R$ 100 mais caro por mês;
• O impacto é maior em cidades onde há escassez de oferta ou contratos intermediados por imobiliárias;
• O aumento dos custos pode dificultar a negociação de reajustes anuais ou renovações contratuais.

Portanto, os inquilinos devem ficar atentos ao reajuste de contratos, à cláusula de repasse de encargos e buscar negociação preventiva, quando possível.

Exemplo prático: proprietário com 10 apartamentos

Para ilustrar a mudança, vamos analisar a situação de um cliente hipotético com um perfil de investidor. Digamos que ele seja proprietário de 10 apartamentos, cada um alugado por R$ 2.000,00 por mês.

• Receita mensal: R$ 2.000,00 (por apartamento) x 10 apartamentos = R$ 20.000,00
• Receita anual: R$ 20.000,00 x 12 meses = R$ 240.000,00

Neste caso, o proprietário atinge o limite de mais de três imóveis e tem uma receita anual de exatamente R$ 240.000,00, que é o teto para a incidência dos novos impostos.

Atualmente, toda essa renda é somada e tributada pelo Imposto de Renda. A alíquota do IRPF é de 27,5%, o que geraria um imposto significativo sobre a totalidade da receita.

Como será a tributação a partir de 2026 (IRPF + IBS/CBS)

A partir do início da transição, o proprietário não pagará apenas o IRPF, mas também os novos tributos sobre consumo (IBS e CBS), que serão cobrados sobre a receita do aluguel.

Vamos usar a estimativa de alíquota efetiva do IVA, já com a redução, de 8,4%.

• Cálculo do novo imposto (IBS/CBS): R$ 240.000,00 (receita anual) x 8,4% = R$ 20.160,00

Cálculo da Carga Tributária Total (IRPF + IBS/CBS)

• Imposto de Renda (IRPF): R$ 55.380,48 (por ano)
• IBS/CBS (na estimativa de 8,4%): R$ 20.160,00 (por ano)
• CARGA TRIBUTÁRIA TOTAL ANUAL: R$ 55.380,48 + R$ 20.160,00 = R$ 75.540,48

Ou seja, sobre a receita bruta anual de R$ 240.000,00 com aluguéis, o proprietário passará a ter uma carga tributária total estimada de R$ 75.540,48, o que representa aproximadamente 31,47% do seu rendimento.

Isso representa uma nova camada de tributação que, antes da reforma, não existia para proprietários pessoa física. Para esse cliente, a mudança é real e representa um aumento considerável na carga tributária total, mesmo com as alíquotas reduzidas de transição.

A projeção para o futuro: essa decisão é definitiva?

Sim, a Emenda Constitucional já foi aprovada. No entanto, a implementação das mudanças não será imediata. Ela acontecerá de forma gradual, com o período de transição previsto para começar em 2026 e se estender até 2032. A partir de 2033, o modelo entrará em pleno vigor.

Isso significa que ainda há tempo para você se planejar. A legislação ainda está sendo detalhada e regulamentada, mas o principal já está definido: a maioria dos locadores individuais não será impactada pelo novo imposto. Para aqueles com alta renda de aluguel, o momento é agora para planejar a melhor estratégia jurídica e tributária.

É possível reajustar o valor do aluguel?

A resposta é sim, mas não de qualquer forma e nem a qualquer momento. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e o Código Civil preveem caminhos e condições específicas para que essa alteração seja feita de maneira legal e segura, sem prejudicar nenhuma das partes.

Para entender exatamente quando e como você pode solicitar um reajuste de aluguel, o tipo de contrato que te dá mais segurança e as ações judiciais possíveis, você pode falar diretamente comigo clicando aqui.

Se você é locador ou investidor e quer entender como essas mudanças podem afetar o seu patrimônio e a sua renda, um planejamento jurídico e tributário pode ser a solução.