Receber as chaves do imóvel novo deveria ser um momento de conquista. Mas, para muitos compradores, ele vem acompanhado de frustração: infiltrações logo nos primeiros meses, pisos soltando, portas que não fecham, problemas elétricos, rachaduras nas paredes. E então surge a dúvida que paralisa: isso é normal? A construtora é obrigada a consertar? Até quando posso reclamar?

Se você recebeu o seu imóvel da construtora e identificou defeitos após a entrega, este artigo é para você. Como advogada atuante em Direito Imobiliário, vou te explicar o que são os vícios construtivos, quais são os deveres da construtora, quais prazos a lei estabelece e como agir de forma estratégica para não assumir um prejuízo que não é seu.

O que são vícios construtivos?

Vícios construtivos são defeitos decorrentes de falhas no projeto, na execução da obra ou nos materiais utilizados, que comprometem a qualidade, a segurança ou a funcionalidade do imóvel. Eles não se confundem com mau uso do proprietário, são problemas que surgem independentemente da forma como o imóvel foi utilizado.

Exemplos comuns:

• Infiltrações e vazamentos;
• Rachaduras e trincas em paredes e lajes;
• Problemas estruturais;
• Instalações elétricas ou hidráulicas defeituosas;
• Desnível de piso;
• Janelas e portas desalinhadas;
• Mofo recorrente por falha de vedação.

Vício aparente x vício oculto: por que a diferença importa?

A distinção entre o que é vício aparente e vício oculto é essencial para definir prazo e estratégia jurídica.

Vício aparente é aquele facilmente identificável no momento da entrega ou logo após, como um piso quebrado ou pintura mal feita. Nesse caso, o prazo para reclamação é de 90 dias, contados da entrega das chaves, conforme o art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor.

Vício oculto é o defeito que só aparece com o uso do imóvel, como infiltrações internas, falhas elétricas ou problemas estruturais e, por isso, o prazo de 90 dias passa a contar a partir do momento em que o defeito se torna evidente (art. 26, §3º, do CDC). Além disso, quando o vício compromete a solidez ou a segurança da obra, a construtora responde pelo prazo de 5 anos, nos termos do art. 618 do Código Civil, reforçando que o comprador não assume o risco de falhas construtivas.

A construtora responde objetivamente pelos vícios construtivos, ou seja, não é necessário provar culpa, apenas o defeito e que ele é decorrente da obra.

A garantia acabou, ainda posso reclamar?

Sim. E esse é um dos pontos mais mal compreendidos.

O prazo de 5 anos do art. 618 do Código Civil é um prazo de garantia, não de prescrição. Isso significa que:

• Se o vício surge dentro desses 5 anos, o comprador tem o direito de exigir reparação;
• Após a constatação do defeito, inicia-se o prazo para buscar judicialmente a solução.

Na prática, a análise do caso concreto é indispensável para definir o melhor fundamento jurídico.

O que a construtora é obrigada a fazer?

Identificado o vício construtivo, o art. 18 do CDC garante ao consumidor o direito de exigir:

1. O reparo do defeito, sem custo;
2. A restituição proporcional do valor pago;
3. Ou, em casos graves, a rescisão do contrato, com devolução dos valores.

A construtora deve ser formalmente notificada e tem prazo razoável para solucionar o problema.

Vamos de exemplo, para entender como funciona na prática

Imagine que, seis meses após a entrega das chaves, surgem infiltrações no teto e nas paredes do quarto do apartamento. A construtora alega que a garantia acabou ou que o problema é “falta de ventilação”. Só que, nesse caso:

• Trata-se de falha na impermeabilização, ou seja, o serviço é que foi mal feito;
• É um vício oculto, uma vez que não tinha como os compradores saberem da infiltração antes de se mudarem e enfrentarem um dia de chuva, por exemplo;
• A responsabilidade é da construtora;
• O consumidor pode exigir o reparo adequado;
• Se houver recusa ou solução paliativa, o caminho judicial é plenamente possível.

Mas, não aceite soluções improvisadas

É comum que construtoras tentem:

• Realizar reparos superficiais;
• Postergar soluções;
• Transferir a culpa ao morador;
• Alegar desgaste natural precoce.

Essas práticas violam o dever de boa-fé objetiva e podem agravar a responsabilidade da empresa. Para se proteger:

• Registre os defeitos com fotos e vídeos;
• Guarde e-mails, protocolos e mensagens;
• Formalize reclamações por escrito;
• Evite realizar reparos por conta própria antes de orientação jurídica.

Essa cautela faz toda a diferença no êxito da demanda.

Vícios construtivos não são problema do comprador

Quem compra um imóvel, seja na planta ou não, não assume o risco da má execução da obra. Defeitos construtivos não são normais, não devem ser aceitos e não podem ser empurrados para o consumidor resolver sozinho.

Conhecer seus direitos é o primeiro passo para evitar prejuízos. Se você recebeu o seu imóvel da construtora e começou a notar defeitos construtivos ou está enfrentando resistência da construtora para resolver o problema, você não precisa enfrentar isso sozinho(a), entre em contato comigo clicando aqui.

Te vejo no próximo post!