Você assina o contrato de um imóvel na planta cheio(a) de expectativas — e só depois percebe um detalhe incômodo: todas as multas parecem cair apenas sobre o comprador. Se você atrasa uma parcela, há penalidade. Se precisa desistir, perde parte significativa do valor pago. Mas… e quando a construtora atrasa a obra, muda o projeto ou descumpre o que prometeu?

Essa sensação de desequilíbrio não é impressão sua. Ela tem nome jurídico: cláusula abusiva. E o Direito Imobiliário, especialmente quando envolve relação de consumo, não admite contratos que penalizem apenas uma das partes.

Hoje eu vou te mostrar quando a multa aplicada apenas ao comprador é considerada ilegal e como você pode se proteger disso. Bora lá!

O que são cláusulas abusivas?

Cláusulas abusivas são disposições contratuais que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, rompendo o equilíbrio do contrato.

O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) é claro ao afirmar, em seu art. 51, que são nulas de pleno direito as cláusulas que:

“estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”

Nos contratos de imóveis na planta, o comprador é considerado consumidor, e a construtora/incorporadora, fornecedora (arts. 2º e 3º do CDC).

Multa só para o comprador: isso é legal?

Na prática, muitos contratos preveem:

• Multa alta se o comprador atrasar parcelas;
• Retenção significativa do valor que foi pago em caso de desistência;
• Juros e correção rigorosos contra o comprador.

Masss, não preveem multa equivalente para a construtora caso ela deixe de cumprir o contrato. É esse tipo de previsão viola o princípio do equilíbrio contratual e pode ser questionado judicialmente.

O próprio art. 51, inciso IV, do CDC veda cláusulas que estabeleçam obrigações desproporcionais entre as partes. E o art. 6º, inciso V, garante ao consumidor a possibilidade de revisão de cláusulas contratuais quando se tornarem excessivamente onerosas.

Exemplo prático (muito comum na realidade)

Imagine este cenário:

• O contrato prevê multa de 10% se o comprador atrasar qualquer parcela, além de juros e correção monetária;
• Se o atraso passa de 3 meses, ele perde o imóvel;
• Se ele quiser desistir, até pode, mas a construtora ficará com 50% do que foi pago;

Agora, qual a previsão do contrato sobre o que acontecerá com a empresa caso ela descumpra o acordo, atrasando a entrega ou entregando o imóvel diferente do que foi prometido? Geralmente, nada!

Esse tipo de contrato não é equilibrado. O risco do negócio foi jogado integralmente sobre o comprador — o que é vedado pelo CDC.

A cláusula de tolerância resolve o problema?

A maioria dos contratos prevê um prazo de tolerância (geralmente de até 180 dias) para atraso na entrega da obra.

Esse prazo não é ilegal por si só, mas ele:

• Não autoriza atrasos indefinidos;
• Não afasta a responsabilidade da construtora;
• Não impede a discussão de indenização ou rescisão, conforme o caso.

Quando o contrato só pune o comprador, mesmo após o prazo de tolerância, o desequilíbrio contratual fica ainda mais evidente.

E é justamente neste sentido o entendimento do STJ, que já considera legal a inversão da cláusula penal — uma forma de inverter as penalidades do contrato, que antes eram previstas contra o comprador, em desfavor da própria construtora.

O contrato pode prever multa para a construtora?

Sim. E deveria.

Contratos equilibrados preveem:

• Multa por atraso injustificado na entrega;
• Possibilidade de rescisão sem prejuízo ao comprador;
• Indenização por perdas e danos, quando cabível.

Quando isso não ocorre, o Judiciário pode intervir para reestabelecer o equilíbrio, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do Código Civil).

Assinei o contrato, ainda posso questionar?

Sim. No Direito do Consumidor, a assinatura do contrato não valida cláusulas abusivas.

O art. 51 do CDC, já mencionado, determina que essas cláusulas são nulas de pleno direito, ou seja, podem ser afastadas mesmo após a assinatura.

Por isso, aquela frase “assinou, tá assinado” não se aplica quando há abuso.

O contrato não pode punir só um lado

Contrato imobiliário não é um jogo onde só o comprador perde.

Se você percebeu que:

• As multas são apenas contra você;
• A construtora quase não assume riscos;
• O contrato parece injusto ou desequilibrado;

Saiba que isso pode e deve ser analisado juridicamente.

Se você assinou um contrato de imóvel na planta e desconfia da existência de cláusulas abusivas — ou quer evitar problemas antes de comprar — entre em contato comigo clicando aqui. Vou analisar seu contrato com cuidado e estratégia para proteger seus direitos e evitar prejuízos.

Te vejo no próximo post!