Comprar um imóvel na planta costuma vir carregado de sonhos: a casa própria, o investimento, a segurança do futuro. Mas, nem sempre a realidade acompanha o planejamento. Mudança financeira, atraso na obra, juros que explodem, desemprego ou simplesmente a percepção de que aquele contrato não faz mais sentido. E então surge a pergunta que mais assusta: se eu desistir agora, com quanto a construtora pode ficar do que eu já paguei?

A resposta existe, está na lei, e é mais simples do que parece. Vou te explicar de forma clara.

O que é o distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é o ato de desfazer amigavelmente um contrato de compra e venda de imóvel, encerrando as obrigações entre comprador e vendedor, geralmente antes da entrega das chaves. Ele pode acontecer por iniciativa do comprador, da construtora ou por culpa de ambas as partes, devido a imprevistos, como dificuldades financeiras ou atraso na obra.

Na prática, quando falamos em distrato, quase sempre estamos lidando com a desistência do comprador de um imóvel adquirido na planta.

A construtora pode reter parte do valor pago?

Sim, pode, mas não pode reter tudo, nem escolher o percentual de forma arbitrária.

Desde a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato), existem regras claras sobre quanto a construtora pode reter quando a desistência parte do comprador. Vamos à elas!

Quanto a construtora pode reter, segundo a lei?

De forma simplificada:

• Empreendimentos sem patrimônio de afetação: a construtora pode reter até 25% do valor pago pelo comprador.
• Empreendimentos com patrimônio de afetação: a retenção pode chegar a até 50% do valor pago.

Esses percentuais estão previstos no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018.

Importante: a palavra-chave aqui é ATÉ. Isso significa que o percentual não é automático e pode ser discutido, dependendo do caso concreto.

E o que é esse tal de “patrimônio de afetação”?

Patrimônio de afetação é como uma “caixinha separada”, que separa o dinheiro dos compradores e o próprio terreno em que o empreendimento será construído do patrimônio da construtora, para garantir que a obra será finalizada, mesmo que a empresa fique sem caixa. A lei exige que essa separação esteja registrada no cartório. Se não estiver na matrícula, ela não existe juridicamente — mesmo que o contrato fale que sim.

E em quanto tempo o dinheiro deve ser devolvido?

A lei também trata do prazo de devolução:

• Sem patrimônio de afetação: a devolução deve ocorrer em até 180 dias após o distrato.
• Com patrimônio de afetação: a devolução pode ocorrer em até 30 dias após a expedição do habite-se.

Essas previsões também constam do art. 67-A, §§ 5º e 6º, da Lei nº 4.591/1964.

Exemplo prático (fazendo as contas)

Imagine que você comprou um imóvel na planta e pagou, ao longo do contrato, R$ 80.000,00.

• Se o empreendimento não tiver patrimônio de afetação, a construtora poderá reter até R$ 20.000,00 (25%), devendo devolver R$ 60.000,00.
• Se houver patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a R$ 40.000,00 (50%), com devolução de R$ 40.000,00.

Agora vem o ponto crítico: muitos contratos tentam reter valores maiores, incluem taxas fantasmas, multas abusivas e procuram diluir a devolução em parcelas muito longas ou criar penalidades não previstas em lei. É aqui que a análise jurídica faz toda a diferença.

Quando a construtora NÃO pode aplicar essas retenções?

A situação muda completamente quando o distrato ocorre por culpa da construtora. Alguns exemplos:

• Atraso injustificado na entrega do imóvel;
• Descumprimento do memorial descritivo;
• Problemas graves de construção;
• Falta de registro da incorporação;
• Cobranças abusivas ao longo do contrato.

Nesses casos, com base em diversas jurisprudências e no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), especialmente nos arts. 6º, 51 e 53, é possível discutir a devolução integral dos valores pagos, além de correção monetária.

Atenção às cláusulas abusivas no contrato

Mesmo após a Lei do Distrato, o contrato não está acima da lei. Cláusulas que:

• Impõem retenção automática máxima;
• Proíbem qualquer restituição;
• Preveem devolução apenas ao final da obra;
• Colocam toda a penalidade apenas sobre o comprador;

Podem ser questionadas judicialmente, com fundamento no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, que considera nulas cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Distrato não é sinônimo de prejuízo inevitável

Desistir de um imóvel na planta não significa perder tudo — mas também não é uma decisão que deve ser tomada sem orientação. Cada contrato tem particularidades, e uma análise técnica pode reduzir perdas, acelerar a devolução dos valores e evitar abusos que, infelizmente, ainda são comuns no mercado imobiliário.

Se você está pensando em desistir de um contrato com a construtora ou já recebeu uma proposta de distrato que parece injusta, não assine nada antes de ter orientação jurídica. Entre em contato comigo clicando aqui, eu vou analisar seu contrato com cuidado e estratégia para proteger seus direitos e evitar prejuízos desnecessários.

Te vejo no próximo post!