Você é proprietário de um imóvel e costuma alugá-lo por um prazo de 12 meses? Talvez você já tenha ouvido falar que essa é uma duração comum e “mais prática”, no entanto, o que pode parecer uma solução rápida para garantir a locação do seu imóvel pode, na verdade, se transformar em um grande pesadelo.

No post de hoje eu vou te explicar como um contrato de aluguel com prazo menor que 30 meses pode acabar sendo um tiro no pé, além de oferecer soluções para que você evite esses problemas, assegurando a segurança jurídica que todo locador merece.

1. Por que o prazo de 12 meses não é o ideal para contratos de aluguel?

Estamos tratando aqui do contrato de 12 meses porque esse é o prazo mais comum nos contratos de locação residencial, mas o que eu vou explicar se aplica para qualquer contrato com prazo inferior a 30 meses e também para os contratos não escritos, ou seja, os contratos verbais, “de boca”.

A Lei de Locações nos diz, no seu art. 47, que quando um contrato de menos de 30 meses, ou um contrato verbal, chega ao fim sem ser renovado pelas partes, ele se prorroga automaticamente e por tempo indeterminado. Este “prazo indeterminado” é importante porque, a partir daí, o locador só poderá retomar o imóvel se tiver um motivo previsto em lei ou passados cinco anos!

Nossa, quanta informação, né? Vamos entender melhor o que isso quer dizer na prática:

Vamos supor que o seu contrato é de 12 meses e ele chegou ao fim, no 12º mês, o inquilino continuou morando no imóvel, nem você, proprietário, e nem ele falaram nada sobre o contrato, sobre fazer um novo ou renovar este pelo mesmo prazo… Então, esse contrato vai se prorrogar automaticamente, nos mesmos termos em que tiver sido assinado. 

“Se prorrogar por mais 12 meses?” Não, por prazo indeterminado! E aqui começa o problema, pois com o contrato prorrogado, você, proprietário, fica limitado pelas condições previstas no art. 47 da Lei de Locações, que estabelece as situações em que o locador poderá solicitar a devolução do imóvel. Essas situações incluem:

• Necessidade de uso próprio, para uso de cônjuges, descendentes ou ascendentes (pais, avós, filhos, netos…);
• Realização de reformas que exijam a desocupação do imóvel;
• Venda do imóvel.

Se nenhuma dessas condições for atendida, o inquilino poderá continuar no imóvel por até cinco anos (art. 47, V, da mesma lei), bastando que cumpra com suas obrigações contratuais (pagamento do aluguel e manutenção do imóvel, por exemplo).

Ou seja, o contrato de 12 meses, que parecia vantajoso em um primeiro momento, justamente pelas partes não precisarem se comprometer por um tempo mais longo, pode acabar colocando o proprietário em uma situação vulnerável, pois este perde a liberdade de retomar o imóvel ao término do prazo combinado, ficando refém das hipóteses previstas na lei.

2. Qual prazo colocar no meu contrato, então?

A Lei de Locações, no seu art. 46, nos diz que, caso o contrato de locação residencial tenha um prazo igual ou superior a 30 meses, este vai se encerrar automaticamente no fim desse prazo e o locador não precisa nem fazer uma notificação ou aviso para que isso aconteça.

Ou seja, chegou ao fim dos 30 meses? Contrato encerrado.

Assim, o proprietário já tem o direito de reaver o imóvel e nem precisa de justificativa, sendo obrigado apenas a respeitar os termos contratuais de aviso prévio, se houver.

Mas, vamos supor que, após os 30 meses, o locador não queira retomar o imóvel e decida permanecer com o contrato de aluguel. Neste caso, o inquilino fica com a posse do imóvel e o contrato vai se prorrogar por tempo indeterminado. 

“Tempo indeterminado, de novo?” Calma, porque, desta vez, o proprietário não precisará de uma justificativa caso queira pedir o imóvel de volta, é só conceder ao inquilino um prazo de 30 dias para desocupação e pronto!

É por isso que optar por um contrato de locação de 30 meses ou mais é uma escolha estratégica que traz diversas vantagens ao locador. O maior benefício é que, ao término do contrato, o proprietário não precisa justificar o motivo para retomar o imóvel. Ou seja, você tem maior controle sobre a sua propriedade e pode decidir livremente o que fazer com ela após o término do contrato.

3. E se eu colocar um prazo de 30 meses e o inquilino quiser sair antes do prazo?

Se um dos motivos para evitar assinar contratos mais longos é o medo de que o inquilino possa querer sair antes do prazo, essa questão pode ser resolvida de forma simples pela própria Lei de Locações.

De acordo com o art. 4, o inquilino pode sim desocupar o imóvel antes do término do contrato, mas deverá pagar uma multa proporcional ao tempo restante. Por exemplo, se a multa prevista num contrato de 36 meses for de três aluguéis e o inquilino desocupar o imóvel faltando 12 meses para o término, ele pagará uma multa proporcional a esse período, que seria no valor de apenas um aluguel, como uma compensação pela quebra antecipada do contrato.

Essa regra oferece segurança ao proprietário, que tem a garantia de que, se o inquilino decidir sair mais cedo, ele será indenizado proporcionalmente pelo tempo que restava.

4. O contrato protege o seu patrimônio mais do que você imagina

Se você é proprietário e está prestes a alugar seu imóvel, pense duas vezes antes de optar por um contrato de 12 meses. O prazo menor pode parecer vantajoso à primeira vista, mas, como vimos, ele pode limitar severamente o seu controle sobre o imóvel e trazer complicações jurídicas e financeiras.

Ao escolher um contrato de 30 meses ou mais, você ganha flexibilidade e segurança jurídica, podendo retomar o imóvel ao término do contrato sem precisar justificar sua decisão. Além disso, esse prazo maior também dá mais tranquilidade financeira, pois reduz as chances de prorrogação por tempo indeterminado.

Se você deseja garantir que o seu contrato de locação esteja bem estruturado e dentro da legalidade, eu posso te ajudar. No meu escritório, oferecemos uma assessoria completa para proprietários, desde a revisão e elaboração de contratos de locação personalizados, ou ações judiciais, como a de despejo. Você pode entrar em contato comigo clicando aqui.

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