Se você mora de aluguel em um apartamento ou numa casa que fica dentro de um condomínio, é natural que, de tempos em tempos, esse condomínio passe por obras, seja para manutenção das áreas comuns, pintura da fachada do prédio, criação de uma nova quadra, enfim… Essas reformas, em regra, são aprovadas pela assembleia e as despesas são divididas de acordo com a fração ideal de cada unidade e em um valor proporcional ao tamanho da área ocupada.

Só que aí entra um ponto muito importante para quem mora de aluguel: se o inquilino está residindo naquele imóvel, ele é o responsável por aquela unidade, certo? E como ele é quem usufrui das melhorias feitas no condomínio, pois é ele quem mora ali, é ele também quem deveria pagar por essas reformas, certo? Errado!

Vamos então esclarecer o que diz a lei e como você pode agir nesses casos, seja como inquilino ou proprietário.

1. Entendendo os tipos de despesas do condomínio

Para saber quem paga pelas reformas no condomínio, é fundamental entender que as despesas condominiais são divididas em ordinárias e extraordinárias. Cada uma delas tem um objetivo e, consequentemente, um responsável pelo pagamento.

• Despesas ordinárias: são aquelas relacionadas à manutenção cotidiana do condomínio, como pagamento de funcionários, limpeza, conservação de áreas comuns e pequenos reparos. Essas despesas garantem o funcionamento diário do condomínio.

• Despesas extraordinárias: são aquelas que dizem respeito a melhorias, reformas estruturais ou grandes investimentos, como a pintura externa do prédio, reforma do elevador ou substituição de sistemas hidráulicos.

2. Reformas no condomínio: quem paga pelo quê?

Agora que você já sabe a diferença entre as despesas, fica mais fácil entender quem deve pagar pelas reformas. A Lei nº 8.245/1991 (conhecida também como Lei do Inquilinato), no artigo 22, inciso X, estabelece que as despesas extraordinárias são de responsabilidade do proprietário, enquanto as ordinárias devem ser pagas pelo inquilino. 

Imagine que o elevador do prédio onde você mora de aluguel quebrou e precisa de reparo. Se for um conserto simples, necessário para manter o funcionamento do equipamento, a despesa é classificada como ordinária. Nesse caso, você é quem deve arcar com os custos, pois se trata de uma manutenção do dia a dia do condomínio.

Outros exemplos de despesas ordinárias incluem:

• Manutenção da piscina e do jardim;
• Limpeza das áreas comuns;
• Substituição de lâmpadas nas áreas coletivas;
• Pequenos reparos em equipamentos, como portões automáticos ou interfones.

Essas despesas têm como objetivo manter o condomínio funcionando, por isso é esperado que o inquilino, como usufrutuário direto, seja o responsável.

Agora, imagine que o condomínio decide reformar toda a fachada do prédio, trocar o sistema elétrico ou realizar uma obra de modernização nas áreas comuns. Esses são exemplos de despesas extraordinárias, que não se relacionam à manutenção cotidiana, mas sim a grandes reformas que visam a valorização do patrimônio.

Essas despesas são de responsabilidade do proprietário, pois envolvem a melhoria ou renovação estrutural do imóvel, aumentando seu valor de mercado. Como o inquilino não é o dono do imóvel, não faz sentido que ele arque com esses custos, já que as reformas são, na prática, um investimento para o proprietário.

Exemplos de despesas extraordinárias incluem:

• Pintura externa do prédio;
• Substituição da rede elétrica ou hidráulica;
• Instalação de novos sistemas de segurança (como câmeras de monitoramento);
• Reforma da estrutura do telhado, garagem ou elevador.

E quando há reformas dentro do apartamento?

Até agora falamos sobre despesas condominiais, mas e se a reforma for dentro do apartamento? Como funciona a divisão de responsabilidades nesse caso?

De acordo com o art. 23 da Lei do Inquilinato, o inquilino deve manter o imóvel em boas condições e realizar pequenos reparos para conservação. Isso inclui consertos em torneiras, fechaduras, interruptores, vidros quebrados, entre outros. Esses reparos são considerados ordinários, e o locatário, como morador, é o responsável por eles.

No entanto, se o imóvel precisar de uma reforma estrutural, como a troca de tubulações ou a substituição de janelas que estão comprometidas, esses custos são de responsabilidade do locador. Afinal, tais melhorias aumentam o valor do imóvel a longo prazo e são investimentos que beneficiam o dono.

4. E se o meu contrato disser uma coisa diferente da lei?

Algumas vezes, os contratos de locação podem prever coisas diferentes do que diz a lei, como por exemplo, que o locatário será o responsável por todas as despesas do condomínio, incluindo as extraordinárias. Neste caso, a Lei de Locações sempre prevalecerá e a cláusula que é contrária à ela pode ser considerada nula.

É por situações assim que se faz fundamental a presença de um advogado especialista em locações na hora de elaborar o seu contrato de aluguel, pois este profisional irá garantir que o contrato seja claro em relação às responsabilidades, tanto do locador quanto do locatário e que o direito de ambas as partes seja respeitado.

E se você já alugou o imóvel e surgiram despesas inesperadas, como uma reforma no condomínio ou no apartamento, e o seu contrato não está claro ou desrespeita os seus direitos, o ideal é buscar orientação jurídica para uma eventual revisão do contrato, seja você inquilino ou proprietário.

No meu escritório, oferecemos uma consultoria completa para locadores e locatários, garantindo que todas as questões sejam resolvidas da forma mais justa e eficiente. Então, se você está passando por esse tipo de situação ou deseja revisar o seu contrato de aluguel, entre em contato comigo clicando aqui. 

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